1) Danıştay Ne Dedi? (Kısa Süreli Kiralamada Temel Çerçeve)

Paylaşılan Danıştay kararında tartışmanın kalbi şu noktada toplanıyor:

• Sadece bir platform (ör. Airbnb/Booking benzeri) üzerinden günlük/haftalık/aylık kiralama yapılması,
  gelirin otomatik olarak ticari kazanç sayılması için tek başına yeterli değildir.
• Ticari kazanç değerlendirmesi yapılabilmesi için, kiralamanın
  otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer şekilde ticari bir organizasyon içinde yürütülmesi beklenir.
• Kararın mantığında öne çıkan unsur,
  kiralamanın konaklama işletmesi hizmetleriyle (ör. günlük temizlik, kahvaltı gibi) bir “pakete” dönüşüp dönüşmediğidir.

Özetle Danıştay’ın çizdiği sınır şudur:
Salt kiralama faaliyeti tek başına “işletme” sayılmaz.

2) Maliye’nin 29.12.2025 Tarihli “ACELE” Yazısı Ne İçin Gönderildi?

Maliye’nin (GİB’in) 29.12.2025 tarihli ve “ACELE” ibareli yazısı, vergi dairelerine ve ilgili birimlere
açıkça bir uygulama talimatı / bilgilendirme niteliği taşır.
Yazının temel amacı, Danıştay süreci nedeniyle sahada tek tip ve tartışmalı uygulama riskini azaltmaktır.

Pratikte bu şu anlama gelir:

• Vergi idaresi, yalnızca platformdan kiralama yapılıyor diye ülke çapında otomatik bir şekilde
  “ticari kazanç” yaklaşımını dayatırsa, hukuki risk büyür.
• Bu nedenle “ACELE” ibaresiyle yazı hızla dağıtıma sokularak, vergi dairelerinin kararı dikkate alması istenir.

3) Maliye Geri Adım Attı mı? Hayır. Mevzi Değiştirdi

En kritik nokta şu:
Maliye, “Danıştay’a uyduk, artık kısa süreli kiralamayı ticari saymayacağız” demiyor.
Bunun yerine yaklaşımını yeniden çerçeveliyor.

Yazının satır aralarında kurulan yeni mantık şudur:

• “Platform kullanımı tek başına yeterli olmayabilir.”
• “Ama faaliyet bir organizasyonla yürütülüyorsa, biz bunu ticari kazanç olarak değerlendirebiliriz.”

Yani Maliye’nin mesajı:
“Platform” merkezli otomatik yorum yerine, “organizasyon” merkezli yoruma geçiyoruz.

4) Maliye’nin Yeni Formülü: “Ticari Organizasyon” Varsa Ticari Kazanç

Maliye’nin “ACELE” yazısının sahaya en net yansıyan tarafı şu yaklaşım olur:
Organizasyon unsurları varsa ticari kazanç iddiası güçlendirilir.

Bu nedenle uygulamada, inceleme ve değerlendirmelerde şu tür başlıklara daha sık bakılması beklenir:

• çok sayıda konut yönetimi
• sürekli kiralama (devamlılık)
• check-in / check-out düzeni
• anahtar teslim sistemi
• temizlik/çamaşır organizasyonu
• profesyonel fiyatlama ve yönetim
• personel / ekip / dış hizmet kullanımı

Bu unsurlar toplanıp “ticari organizasyon” iddiasına dayanak yapılabilir.

5) Danıştay ile Maliye Aynı Noktada mı?

Tam olarak değil.
Danıştay’ın yaklaşımında “ticari kazanç” tartışması daha çok
otel/pansiyon benzeri işletme düzeni ve hizmet paketi üzerinden şekillenirken,
Maliye’nin “ACELE” yazısı uygulamada “organizasyon” kavramını daha geniş yorumlamaya müsaittir.

Bu yüzden Maliye’nin yazısı:
geri adım gibi görünen ama aslında yeni bir gerekçe seti kuran bir metindir.

6) Sonuç: Maliye’nin “ACELE” Yazısından Ne Anlamalıyız?

Danıştay süreci ve Maliye’nin 29.12.2025 tarihli “ACELE” yazısı birlikte okunduğunda ortaya çıkan tablo net:

• Maliye, platform kullanımı üzerinden otomatik “ticari kazanç” yaklaşımını eskisi kadar rahat sürdüremez.
• Ancak “ticari kazanç” yorumunu tamamen terk etmiş değildir.
• Yeni odak: platform değil, organizasyon.

Eğer faaliyet “otel/pansiyon işletmesi gibi hizmet içermiyor” ve sadece kiralama şeklindeyse,
GMSİ lehine güçlü bir yargısal dayanak oluştuğu söylenebilir.
Ancak faaliyet profesyonel bir işletme düzenine dönüşmüşse,
Maliye’nin “organizasyon” argümanını kullanma ihtimali artar.

Tebliğ Metni:

Bilindiği üzere, 02.11.2023 tarih ve 32357 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ve 01/01/2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanunla, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

İlgide kayıtlı yazımız ile; 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi alan gerçek veya tüzel kişiler hakkında yapılacak işlemlere ilişkin mükellefiyet kayıtları hususunda ülke çapında uygulama birliğinin sağlanması amacıyla; Ticari Kazanç, Katma Değer Vergisi ve Konaklama Vergisi yönünden uyulması gereken esaslar bildirilmişti.

Danıştay Üçüncü Dairesi nezdinde Başkanlığımızın 24/01/2025 tarih ve 7877 sayılı işleminin iptali ve yürütmesinin durdurulması talebiyle 2025/2792 Esas sayılı dosyasında açılan dava ile ilgili olarak verilen 27.10.2025 tarihli ara kararında yürütmenin durdurulması talebinin kabulüne karar verildiği bildirilmiş olup anılan yazıya ilişkin ilgili mahkemenin kararının dikkate alınması gerekmektedir.

Diğer taraftan ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması, böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin “ticari faaliyet” olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin “ticari faaliyet” sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır. 

Bu kapsamda günübirlik konutların kiralama faaliyetinin ticari organizasyon oluşturulmak suretiyle gerçekleşmesi halinde ise elde edilen kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.