Danıştay’ın 2024/6160 Sayılı Kararı: Kısa Dönem Ev Kiralamalarında Vergi Yükümlülükleri Nasıl Değişti? Şirket kurma zorunluluğu kalktı mı?

Türkiye’de özellikle yazlık ve turistik bölgelerde kısa dönem kiralamalar (Airbnb, günlük/haftalık kiralama vb.) son yıllarda hızla arttı. Ancak bu alan uzun süre vergi açısından gri bir bölge olarak kaldı. Bazı vergi daireleri bu faaliyetleri “ticari işletme” kabul edip KDV ve cezalı tarhiyat uygularken, bazı durumlarda bunun sıradan bir kira faaliyeti olduğu savunuluyordu.

Danıştay’ın 2024/6160 esas numaralı kararı bu tartışmayı önemli ölçüde netleştirdi ve kısa dönem kiralama yapan ev sahipleri için yeni bir çerçeve oluşturdu.

Kararın Özeti: Kısa Dönem Kiralama = Her Zaman Ticari Faaliyet Değil

Danıştay’ın değerlendirmesine göre:

• Bir ev sahibi konutunu günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya veriyorsa, bu durum tek başına ticari faaliyet sayılmıyor.
• Ticari faaliyetten söz edilebilmesi için konutun bir işletme gibi hizmet sunması, yani otel/pansiyon tarzı ek hizmetler (temizlik hizmeti, resepsiyon, personel, yemek vb.) vermesi gerekiyor.
• Sadece ilan açmak, kiracı ile sözleşme yapmak ve gelir elde etmek gibi işlemler ticari organizasyon olarak kabul edilmiyor.
• Bu nedenle birçok kısa dönem kiralama faaliyeti “gayrimenkul sermaye iradı”, yani basit anlamda kira geliri kapsamında değerlendiriliyor.

Bu tespit, özellikle tek konutunu arada-sırada kiralayan kişiler için vergi yükünü ve bürokratik riskleri ciddi biçimde azaltıyor.

Mali Sonuçlar: Ev Sahipleri İçin Ne Değişiyor?

1. KDV Yükümlülüğü Ortadan Kalkıyor

Kısa dönem kiralama ticari işletme olarak görülmediği için, ev sahibinin KDV mükellefi olması gerekmiyor. Bu da toplam vergi yükünü önemli ölçüde hafifletiyor.

2. Cezalı Vergi Tarhiyatlarının Dayanağı Zayıfladı

Daha önce bazı ev sahiplerine:

• “Ticari kazanç” gerekçesiyle,
• KDV, gelir vergisi ve geçici vergi üzerinden,
• Cezalı tarhiyatlar uygulanmıştı.

Yeni kararla birlikte, bu tür tarhiyatların hukuki zemini zayıfladı ve benzer dosyalarda mülk sahipleri lehine sonuç alma ihtimali güçlendi.

3. Vergilendirme Yöntemi Sadeleşiyor

Kısa dönem kiralamalar ticari kazanç yerine kira geliri sayıldığında:

• Defter tutma zorunluluğu yok,
• Ticari işletme prosedürleri gerekmiyor,
• Yalnızca yıllık kira geliri beyannamesi vermek yeterli oluyor.

Bu da küçük ölçekli ev sahipleri için önemli bir rahatlama.

İdari Yansımalar: Her Durum Aynı Şekilde Değerlendirilmez

Bu karar tüm kısa dönem kiralamalara otomatik bir muafiyet getirmiyor. Aşağıdaki durumlarda faaliyet ticari kabul edilmeye devam edebilir:

• Birden fazla konutun sürekli ve profesyonel şekilde kiraya verilmesi,
• Personel çalıştırılması,
• Düzenli temizlik, karşılama, resepsiyon benzeri hizmetlerin sunulması,
• Kiralamaların otel işletmeciliğine benzer bir organizasyon içinde yürütülmesi.

Yani tek bir kriter değil, faaliyetin bütününe bakılıyor.

Kısaca:
Sadece konutu kiraya vermek kira geliridir, ancak hizmet organizasyonu devreye girdiğinde iş ticari niteliğe bürünür.

Kısa Dönem Kiralama Sektörü Açısından Önemi

Bu karar:

• Ev sahipleri için vergi belirsizliklerini azaltıyor,
• Sektörün daha öngörülebilir hale gelmesini sağlıyor,
• Özellikle Airbnb gibi platformlarda faaliyet gösteren küçük mülk sahiplerine hukuki güvence sunuyor,
• Turistik bölgelerde kiralama arzının azalmasını engelleyerek pazarı dengeliyor.

Kısacası, bu karar kısa dönem kiralama faaliyetini yasal zeminde sadeleştiren ve riskleri azaltan önemli bir dönüm noktası.

Ev Sahipleri İçin Pratik Öneriler

1. Kiralama modelinizi analiz edin

Hizmet unsuru yoksa kira gelirini GMSİ (gayrimenkul sermaye iradı) olarak beyan etmek yeterlidir.

2. Gelir beyannamesini zamanında verin

Kira beyanı hâlen zorunludur; karar vergiyi kaldırmaz, sadece sınıflandırmayı değiştirir.

3. Belgeleri saklayın

Sözleşmeler, ödeme kayıtları ve platform dökümleri olası bir incelemede işinizi kolaylaştırır.

4. Birden fazla mülk varsa dikkat edin

Faaliyet genişledikçe ticari kabul edilme ihtimali artar.

5. Hukuki ve mali gelişmeleri takip edin

Kısa dönem kiralama düzenlemeleri dinamik bir alan; mevzuat değişiklikleri olasıdır.

Sonuç: Daha Net, Daha Öngörülebilir Bir Dönem

Danıştay’ın 2024/6160 sayılı kararı, kısa dönem kiralama yapan binlerce ev sahibi için kritik bir belirsizliği ortadan kaldırdı. Artık basit kiralama faaliyetleri ticari sayılmıyor; bu da hem vergisel yükleri hem de cezai riskleri ciddi biçimde azaltıyor.

Fakat her faaliyetin ayrı değerlendirildiğini unutmamak gerek. Eğer kiralama işlemi otel benzeri bir hizmet sunumuna dönüşürse, sonuç tamamen farklı olabilir.

Danıştay kararına ulaşmak için tıklayın:
https://karararama.danistay.gov.tr/getDokuman?id=1174940000&arananKelime=3.+Daire%2C2024%2F6160&fbclid=IwY2xjawOffo9leHRuA2FlbQIxMABicmlkETFRcERrVTFncGJZVFpKVk9Ec3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHleZ5znCh2cH7G_LAV51OZjycYHar4DlGlspndboykaq_v6jAbsPZBnRFrjB_aem_DmmLO0UlACe3efrwRXybRQ